中古住宅を探していると、「太陽光発電システム付き」という物件を見かけることが増えてきました。「電気代が節約できてお得そう」「売電収入があるなら嬉しい」と思う一方で、「古いシステムは大丈夫？」「メンテナンス費用がかかるのでは？」という不安も浮かびます。
実は、太陽光発電システム付きの中古住宅には、一般にはあまり知られていない「引き継ぎの落とし穴」が数多く存在します。売電契約の名義変更、パネルの残存寿命、メーカー保証の継承、固定資産税の扱いなど、購入前に確認すべきポイントは想像以上に多いのです。
中古住宅購入時に太陽光発電システムをどう評価すべきか、何をチェックすべきか、そして本当に「得」なのか「損」なのかを、実務的な視点から徹底解説します。これから中古住宅の購入を検討している方は、ぜひ最後まで読んで参考にしてください。
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FIT売電契約の名義変更は必須！手続きを怠ると大問題に
太陽光発電システムが設置されている中古住宅を購入する場合、最も重要なのがFIT（固定価格買取制度）売電契約の名義変更手続きです。この手続きを怠ると、売電収入を受け取れなくなったり、最悪の場合はFIT認定が取り消されたりする可能性もあります。
FIT契約は「個人」に紐づいている
FIT契約は物件ではなく、設置者個人に紐づいています。つまり、住宅を購入しただけでは、自動的に売電契約が引き継がれるわけではありません。前所有者の名義のまま放置すると、売電収入は前所有者の口座に振り込まれ続けることになります。
名義変更の手続きは、経済産業省の「再生可能エネルギー電子申請システム」および電力会社への届出が必要です。必要書類としては、譲渡証明書、売買契約書の写し、新所有者の本人確認書類などが求められます。手続きには1〜2か月程度かかることもあるため、物件引き渡しと同時に速やかに開始することが重要です。
手続きを忘れると起こるトラブル
名義変更を怠った場合、以下のようなトラブルが発生します。
• 売電収入が前所有者の口座に振り込まれ続ける（後から取り戻すのは困難）
• FIT認定が取り消される可能性（無認可の発電設備とみなされる）
• 電力会社との契約トラブル（系統連系契約の名義が一致しないため）
実際に、「半年間気づかずに前所有者に売電収入が入り続けていた」「名義変更していないことが判明し、FIT認定の再申請が必要になった」というケースも報告されています。物件購入時には、不動産会社や司法書士に「FIT契約の名義変更も必要」と明確に伝え、手続きをサポートしてもらうことをおすすめします。
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太陽光パネルの残存寿命とメンテナンス履歴を確認せよ
太陽光パネルの寿命はおよそ20〜25年とされていますが、設置から何年経過しているかによって、その価値は大きく変わります。築10年の中古住宅に設置されたパネルなら、残り10〜15年は使えると期待できますが、築15年以上の物件では、パネルの交換時期が近づいている可能性もあります。
設置年数と発電効率の低下
太陽光パネルは経年劣化により、発電効率が年間0.5〜1%程度ずつ低下していきます。10年経過したパネルでは、新品時に比べて5〜10%程度発電量が減少している可能性があります。さらに、パワーコンディショナー（パワコン）の寿命は10〜15年程度とパネルより短いため、中古住宅購入後すぐに交換が必要になるケースもあります。
パワコンの交換費用は20〜30万円程度かかるため、購入前に「いつ交換されたか」「保証期間はいつまでか」を確認しておくことが重要です。もし設置から10年以上経過していて一度も交換されていない場合は、近い将来の交換費用を見込んでおく必要があります。
メンテナンス履歴の確認が重要
太陽光発電システムは「メンテナンスフリー」と思われがちですが、実際には定期的な点検が推奨されています。パネルの汚れ、配線の劣化、架台のボルトの緩み、防水処理の劣化など、チェックすべきポイントは多岐にわたります。
購入前に前所有者に対して、以下の点を確認しましょう。
• 定期点検の実施履歴（年に1回程度の点検が理想）
• パワコンの交換履歴
• パネルの洗浄履歴
• 過去の発電量データ（急激な低下がないか）
• 保険の加入状況（台風や雹などの自然災害への備え）
メンテナンス履歴がない場合、購入後に専門業者による点検を受けることをおすすめします。費用は2〜5万円程度ですが、隠れた不具合を早期発見できれば、結果的に大きな出費を防げます。
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メーカー保証は引き継げる？引き継げない？
太陽光パネルには通常、10〜25年のメーカー保証が付いています。しかし、この保証が中古住宅の購入者に引き継がれるかどうかは、メーカーや契約内容によって異なります。
保証の種類と継承条件
太陽光発電システムの保証には、主に以下の3種類があります。
製品保証
太陽光パネル本体の不具合に対する保証（10〜15年が一般的）
出力保証
発電量が一定水準を下回った場合の保証（20〜25年が一般的）
施工保証
設置工事の不具合に対する保証（10年程度が一般的）
このうち、製品保証と出力保証は比較的引き継ぎやすいですが、施工保証は施工業者との契約であるため、引き継げないケースが多いです。また、メーカーによっては「所有者変更時は保証継承の手続きが必要」としているところもあります。
保証継承の確認方法
購入前に、前所有者から以下の書類を受け取り、保証が継承されるか確認しましょう。
• 保証書の原本
• 設置時の契約書
• メーカーの連絡先
• 設置業者の連絡先
保証書に記載されているメーカーのサポート窓口に連絡し、「中古住宅購入に伴う所有者変更の場合、保証は継承されるか」を明確に確認してください。保証が継承されない場合、購入後にパネルが故障しても自己負担での修理となるため、その分を購入価格の交渉材料にすることも検討しましょう。
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売電価格は「設置時の単価」が適用される
FIT制度では、売電価格は太陽光発電システムを設置した年度の単価が固定されます。住宅用（10kW未満）は10年間、産業用（10kW以上）は20年間です。一般的な中古住宅に設置されているのは10kW未満の住宅用システムなので、FIT期間は10年間となります。つまり、2014年に設置されたシステムなら42円/kWh、2015年なら33円/kWh、2020年なら21円/kWhといった具合に、設置年によって大きく異なります。
高単価の売電契約は大きな資産価値
2012〜2014年頃に設置されたシステムは、売電単価が35〜42円/kWhと非常に高額です。年間4,000kWh発電するシステムなら、年間14〜17万円程度の売電収入が得られる計算になります。ただし、FIT期間は10年間なので、2012年設置なら2022年にはすでに終了しています。2014年設置なら2024年で終了です。
中古住宅を購入する際は、「高単価だから得」と即断せず、「FIT期間がまだ残っているか」を必ず確認してください。すでにFIT期間が終了している場合、売電単価は8〜10円/kWh程度まで下がるため、売電収入はほとんど期待できません。
一方、2015〜2018年頃に設置されたシステムなら、まだFIT期間が数年残っている可能性があります。売電単価が25〜35円/kWh程度で、残存期間が3〜5年あるなら、まだ一定の売電メリットを享受できるでしょう。
FIT期間の残存年数を確認
FIT契約は設置から10年間（10kW未満の住宅用の場合）です。中古住宅購入時には、「FIT契約があと何年残っているか」を必ず確認しましょう。
• 2014年設置 → 2024年でFIT終了（すでに終了）
• 2016年設置 → 2026年まで残り約1年（2025年時点）
• 2018年設置 → 2028年まで残り約3年（2025年時点）
• 2020年設置 → 2030年まで残り約5年（2025年時点）
残存期間が3年未満の場合、売電収入を期待するよりも、FIT終了後の自家消費を前提とした運用計画を立てるべきです。蓄電池を導入して電気代削減に注力する、オール電化と組み合わせるなど、自家消費中心の戦略が現実的です。
FIT期間終了後も発電自体は続けられますが、売電単価は8〜10円/kWh程度まで下がります。このため、蓄電池を導入して自家消費率を高めるなど、新たな戦略が必要になります。
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固定資産税の扱いに注意
太陽光発電システムは、条件によっては固定資産税の課税対象となります。特に、10kW以上の産業用システムや、屋根一体型のパネルは固定資産として評価され、税金がかかる場合があります。
屋根置き型と屋根一体型の違い
一般的な住宅用の「屋根置き型」太陽光パネルは、動産扱いとなるため固定資産税の対象外です。しかし、「屋根一体型」のパネル（屋根材そのものが太陽光パネルになっているタイプ）は、建物の一部とみなされ、固定資産税がかかります。
中古住宅購入時には、どちらのタイプが設置されているかを確認し、固定資産税評価額に太陽光システムが含まれているかをチェックしましょう。含まれている場合、購入後も毎年税金がかかり続けることになります。
固定資産税の確認方法
市町村から送られてくる「固定資産税納税通知書」に、太陽光設備が評価額に含まれているかが記載されています。前所有者から直近の納税通知書を見せてもらい、評価額の内訳を確認することをおすすめします。
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実際の声：「こんなはずじゃなかった」
中古住宅購入時に太陽光システムの引き継ぎで苦労した実例を紹介します。
事例1：神奈川県・30代夫婦
「太陽光付きの中古住宅を購入したが、FIT契約の名義変更手続きを知らず、3か月間も前所有者に売電収入が振り込まれていた。不動産会社も知らなかったようで、結局前所有者に連絡を取って返金してもらうのに半年かかった。もっと早く知っていれば…」
事例2：埼玉県・40代男性
「購入後すぐにパワコンが故障。メーカーに問い合わせたら『保証期間は過ぎています』と言われ、交換に25万円かかった。購入前に設置年数を確認しておけばよかった。不動産価格の交渉材料にすべきだった」
事例3：大阪府・50代女性
「売電単価が高いと聞いて購入したが、実際には2013年設置でFIT期間がすでに終了していた。売電単価が8円/kWhしかないと知って愕然。もっと残存期間を重視すべきだった。今は自家消費メインで運用しているが、期待していた収入はゼロに近い」
事例4：愛知県・30代男性
「2015年設置で売電単価33円と聞いて喜んでいたが、購入したのが2024年。残り1年しかFIT期間がなく、ほとんどメリットを享受できなかった。10年間という期間をもっと意識すべきだった」
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購入前チェックリスト：これだけは確認しよう
太陽光付き中古住宅を購入する際、最低限確認すべきポイントをまとめました。
• ☑ FIT契約の設置年度と売電単価
• ☑ FIT契約の残存期間（住宅用は10年間）
• ☑ FIT期間終了の有無（終了済みなら売電単価8〜10円/kWh）
• ☑ パネルとパワコンの設置年・メーカー・型番
• ☑ パワコンの交換履歴と保証期間
• ☑ メーカー保証の内容と継承可否
• ☑ 過去3年分の発電量データ
• ☑ メンテナンス履歴と点検記録
• ☑ 固定資産税への影響
• ☑ 保険の加入状況
• ☑ 屋根の状態（リフォーム時期の見込み）
これらを事前に確認し、不明点は売主や不動産会社に質問しましょう。答えられない場合は、専門業者に点検を依頼することも検討してください。
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まとめ：「得」か「損」かは条件次第
中古住宅に太陽光発電システムがついていることは、必ずしも「お得」とは限りません。設置年数、売電単価、FIT残存期間、システムの状態によって、資産価値は大きく変わります。
太陽光付き中古住宅が「得」になるケース
• FIT売電単価が30円/kWh以上で、残存期間が3年以上ある
• パネルとパワコンが比較的新しく、メンテナンスも適切に行われている
• メーカー保証が引き継げる
• 購入価格が太陽光なしの物件と大差ない
太陽光付き中古住宅が「損」になるケース
• FIT期間がすでに終了している（売電単価8〜10円/kWh）
• FIT期間が残り1〜2年以内で、売電メリットがほとんどない
• パワコン交換が近く、購入直後に20〜30万円の出費が発生する
• 屋根リフォームが近く、パネル脱着に高額費用がかかる
• メーカー保証が切れていて、故障時の修理費が全額自己負担
特に重要：住宅用は10年で終了
多くの方が見落としがちなのが、住宅用太陽光のFIT期間が10年間という点です。2012〜2015年頃の高単価システムは魅力的に見えますが、2025年時点ではすでにFIT期間が終了しているケースがほとんどです。
太陽光発電システムは、適切に管理され、FIT期間が残っていれば大きな資産ですが、期間終了後や放置されていれば負債になりかねません。購入前の入念なチェックと、専門家への相談が、後悔しない中古住宅購入の鍵となります。
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